Syarat Sah Perjanjian Menurut Sistem Hukum Indonesia dan Keabsahan Perjanjian BOT

Syarat Sah Perjanjian Menurut Sistem Hukum Indonesia dan Keabsahan Perjanjian BOT antara Perusahaan Daerah Aneka Industri dan Jasa Provinsi Sumatera Utara dengan PT. Golden Gate Perdana
Dalam Pasal 1320 KUHPerdata Indonesia dikatakan bahwa ada empat hal yang menjadi syarat sahnya suatu perjanjian, yaitu :

a. Kesepakatan para pihak untuk mengikatkan diri
Jika ketentuan yang diatur dalam Pasal 1321 hingga Pasal 1328 KUHPerdata Indonesia dibaca dan diperhatikan dengan seksama, maka tidak akan ditemui pengertian, definisi atau makna dari kesepakatan bebas. Menurut ketentuan yang diatur dalam KUHPerdata Indonesia tersebut, secara a contrario, dapat dikatakan bahwa pada dasarnya kesepakatan bebas dianggap terjadi pada saat perjanjian dibuat oleh para pihak, kecuali dapat dibuktikan bahwa kesepakatan tersebut terjadi karena kekhilafan, paksaan, maupun penipuan, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1321 KUHPerdata Indonesia.
KUHPerdata Indonesia Pasal 1321 menyebutkan 3 (tiga) alasan untuk pembatalan perjanjian berdasarkan tidak adanya kesepakatan, yaitu :
1. Kekhilafan/ kesesatan (dwaling), jo Pasal 1322 KUHPerdata Indonesia
2. Paksaan (dwang), jo Pasal 1323, 1324, 1325, 1326 dan 1327 KUHPerdata Indonesia
3. Penipuan (bedrog), jo Pasal 1328 KUHPerdata Indonesia
Menurut Mariam Darus, pengertian sepakat dilukiskan sebagai pernyataan kehendak yang disetujui (overeenstemende wilsverklaring) antara pihak yang menawarkan dan pihak yang mengakseptasi penawaran. Selanjutnya dikatakan Subekti bahwa apa yang dikehendaki oleh pihak yang satu mengenai hal – hal yang pokok dari perjanjian harus juga dikehendaki oleh pihak yang lain, dengan kata lain mereka menghendaki sesuatu yang sama secara timbal balik. Sehubungan dengan momentum terjadinya kesepakatan dalam kerangka pemahaman civil law system ada beberapa ajaran yang terkenal, yaitu :
a. Teori kehendak (wilstheorie) mengajarkan bahwa kesepakatan terjadi pada saat kehendak pihak penerima dinyatakan, misalnya dengan menuliskan surat.
b. Teori pengiriman (verzendtheorie) mengajarkan bahwa kesepakatan terjadi pada saat kehendak yang dinyatakan itu dikirim oleh pihak yang menerima tawaran.
c. Teori pengetahuan (vernemingstheorie) mengajarkan bahwa pihak yang menawarkan seharusnya sudah mengetahui bahwa tawarannya diterima.
d. Teori kepercayaan (vertrowenstheorie) mengajarkan bahwa kesepakatan itu terjadi pada saat pernyataan kehendak dianggap layak diterima oleh pihak yang menawarkan.
Dari KUHPerdata Indonesia dan beberapa argument yang diajukan sarjana hukum Indonesia tersebut terlihat bahwa kesepakatan hanya dilihat dari kulit keranjangnya saja, tetapi apa materi apa yang terkandung di dalam kesepakatan tidak dijumpai dalam KUHPerdata Indonesia dari argumen – argumen tersebut. Sebagai perbandingan terdekat perkembangan baru mengenai kesepakatan dapat dilihat dalam ketentuan baru KUHPerdata Belanda atau yang dikenal dengan NBW. Dalam Pasal 6 : 217 NBW telah diidentifikasi unsur – unsur dari kesepakatan, yang mana pasal tersebut menyatakan bahwa “suatu perjanjian lahir karena suatu penawaran dan penerimaan”. Selanjutnya dijelaskan bahwa makna penawaran dalam pasal tersebut adalah pernyataan kehendak dalam mana terkandung usul untuk mengadakan suatu perjanjian, usul ini harus memuat kewajiban – kewajiban terpenting yang timbul dari perjanjian, dan kemudian penerimaan terhadap usul tersebut akan “melahirkan” perjanjian. Selanjutnya dalam Pasal 6 : 219 NBW dijabarkan keadaan yang menyebabkan penawaran akan kehilangan kekuatannya, yaitu : (1) dalam hal penawaran ditolak pada saat penawaran diajukan, (2) dalam hal berlakunya suatu jangka waktu tertentu, dan (3) dalam hal si penawar menarik kembali penawarannya.

Isu bisnis sekarang yang perlu diperhatikan adalah mengenai merger, konsolidasi ataupun akuisisi. Di mana keadaan – keadaan tersebut menyebabkan berubahnya person dan kedudukan pihak yang terikat dalam perjanjian di kemudian hari. Dalam hal terjadi kesalahan dalam perumusan pihak yang terikat dalam perjanjian (khususnya dalam hal pihak yang terikat berbentuk Perseroan Terbatas), maka fatal akibatnya karena perjanjian bisa dianggap tidak pernah ada sama sekali dengan dalih tidak ada kesepakatan disebabkan oleh pihak terikat telah di merger, akuisisi ataupun konsolidasi tersebut, sehingga perjanjian menjadi error in persona.
b. Kecakapan para pihak untuk membuat satu perikatan
Di dalam Pasal 1329 KUHPerdata Indonesia, dinyatakan bahwa :
“Setiap orang adalah cakap untuk membuat perikatan – perikatan jika oleh undang – undang tidak dinyatakan tak cakap.”
Selanjutnya dalam Pasal 1330 KUHPerdata disebutkan kualifikasi orang yang termasuk dalam kategori tidak cakap menurut hukum, yaitu :
1. Orang – orang yang belum dewasa;
Kriteria dari orang – orang yang belum dewasa ini sendiri tergantung dari Undang – Undang memaksa yang mengatur untuk setiap karakteristik perjanjian tertentu. Secara umum dapat digunakan satu asas hukum, yaitu undang – undang yang baru dapat menafikan undang – undang yang lama. Adapun undang – undang terbaru yang mengatur masalah usia adalah Undang – Undang tentang Jabatan Notaris, di mana di sana ditetapkan usia minimal untuk melakukan perbuatan hukum adalah berusia minimal 18 tahun.
2. Mereka yang ditaruh di bawah pengampuan;
Menurut Pasal 433 KUHPerdata Indonesia, orang – orang yang diletakkan di bawah pengampuan adalah setiap orang dewasa yang selalu berada dalam keadaan dungu, sakit otak atau mata gelap dan boros. Dalam hal ini pembentuk undang – undang memandang bahwa yang bersangkutan tidak mampu menyadari tanggung jawabnya dan karena itu tidak cakap bertindak untuk mengadakan perjanjian.
Apabila seorang yang belum dewasa dan mereka yang diletakkan di bawah pengampuan itu mengadakan perjanjian, maka yang mewakilinya masing – masing adalah orang tuanya atau pengampunya.
Mengenai penentuan cakap atau tidaknya para pihak yang mengikatkan dirinya dalam perjanjian, maka arus dilihat berdasarkan peraturan perundang – undangan yang menaunginya.
Dewasa ini pernyataan kecakakapan harus disertai dengan pernyataan itikad baik. Pernyataan itikad baik yang dimaksud adalah dengan tegas menyebut dasar bertindak para pihak berdasarkan kualifikasi sahnya menjadi para pihak berdasarkan peraturan perundang – undangan di dalam perjanjian. Misalnya untuk perseroan terbatas, maka perseroan terbatas dalam penyebutan para pihak harus secara jelas dan tegas menyebutkan mengenai tanggal pengesahannya menjadi PT menurut hukum Indonesia, nomor pendaftarannya beserta notaris yang menjadi medianya.
3. Orang – orang perempuan, dalam hal – hal yang ditetapkan oleh undang – undang, dan pada umumnya semua orang kepada siapa undang – undang telah melarang membuat persetujuan – persetujuan.
Mengenai hal ini tidak lagi masuk dalam kualifikasi orang yang tidak cakap melakukan perbuatan hukum. Di mana sejak tahun 1963 dengan dikeluarkannya Surat Edaran Mahkamah Agung No. 3 Tahun 1963 yang ditujukan kepada Ketua Pengadilan Negeri dan Pengadilan Tinggi di selutuh Indonesia, kedudukan wanita yang telah bersuami itu diangkat ke derajat yang sama dengan pria. Dengan demikian untuk mengadakan perbuatan hukum dan menghadap di depan pengadilan ia tidak memerlukan bantuan suaminya lagi.
c. Adanya suatu hal tertentu
KUHPerdata Indonesia menentukan kualifikasi benda yang tidak dapat dijadikan objek perjanjian. Benda – benda itu adalah benda – benda yang dipergunakan untuk kepentingan umum. Objek suatu perjanjian sekurang – kurangnya harus dapat ditentukan.
“Benda – benda itu dapat berupa yang sekarang ada dan nanti aka nada di kemudian hari” (Pasal 1332 s/d 1335 KUHPerdata Indonesia)
d. Adanya suatu sebab yang halal.
“untuk sahnya suatu perjanjian, KUHPerdata Indonesia mensyaratkan adanya suatu sebab. KUHPerdata Indonesia tidak memberikan definisi mengenai apa yang dimaksud dengan sebab. Yang dimaksud dengan sebab bukan hubungan sebab – akibat, tetapi issi atau maksud dari perjanjian. Melalui syarat iini, di dalam praktik maka hakim dapat mengawasi perjanjian tersebut. Hakim dapat menilai apakah isi perjanjian tidak bertentangan dengan undang – undang (yang bersifat memaksa), ketertiban umum dan kesusilaan” (Pasal 1335 s/d 1337 KUHPerdata Indonesia).
Demikianlah syarat sah untuk berlakunya perjanjian menurut KUHPerdata Indonesia, maka jika dikaitkan dengan perjanjian BOT antara Perusahaan Daerah Aneka Industri dan Jasa Provinsi Sumatera Utara dengan PT. Golden Gate Perdana, maka :
a. Kesepakatan
Adanya kesepakatan dari para pihak dapat dilihat dari buyi recital perjanjian sebagai berikut :
“Berdasarkan Keputusan Menteri Dalam Negeri dan Otonomi Daerah No. 43 Tahun 2000 tanggal 3 Nopember 2000 tentang Pedoman Kerja Sama Antara Perusahaan Daerah Dengan Pihak Ketiga, Peraturan Daerah (Perda) Tingkat I Sumatera Utara No. 26 Tahun 1985 tentang Pendirian Perusahaan Daerah Aneka Industri dan Jasa Propinsi Daerah Tingkat I Sumatera Utara, dan Surat Gubernur Sumatera Utara No. 539/0580/EK/I.2/2003 tanggal 30 Januari 2003 perihal Hasil Penawaran Kerja Sama Aset Perusahaan Daerah Aneka Industri dan Jasa Propinsi Sumatera Utara, Surat Gubernur Sumatera Utara No. 539/1109/EK/I/2003 tanggal 17 Pebruari 2003 perihal Persetujuan Prinsip Kerja Sama Build Operate and Transfer (BOT), Surat Gubernur Sumatera Utara No. 539/3559/EK/I/2003 tanggal 23 Mei 2003 perihal Perpanjangan Persetujuan Prinsip dan Surat Gubernur Sumatera Utara No. 539/10924/EK/I/2003 tanggal 9 Desember 2003 tentang Perpanjangan Masa Berlaku Persetujuan Prinsip Kerja Sama, maka PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat mengikat Perjanjian Kerja Sama Dalam Bentuk Build Operate and Transfer (BOT) – selanjutnya dalam perjanjian ini disebut “Perjanjian Kerja Sama BOT” – Pembangunan Gedung Maksimum Berlantai 5 (lima) Pada Ex. Pabrik Es Sub Unit Sari Petojo Tebing Tinggi beserta bangunan turutannya untuk digunakan sebagai Gedung Perkantoran, Pertokoan dan Swalayan.
Sehubungan dengan Surat Presiden Direktur PT. Petisah Putra No. 001/PP/I/2005 tanggal 26 Januari 2005, perihal Permohonan Pengalihan Seluruh Hak, Kewajiban dan Tanggung Jawab PT. Petisah Putra Atas Perjanjian Kerja Sama BOT Aset Pabrik Es Sub Unit Sari Petojo Tebing Tinggi antara Perusahaan Daerah Aneka Industri dan Jasa Provinsi Sumatera Utara dengan PT. Petisah Putra No. 011/AIJ/I/2004 tanggal 20 Januari 2004, Akte Notaris No. 6 oleh Notaris Halim AK, SH.
Berdasarkan kesimpulan Rapat Badan Pengawas Perusahaan Daerah Aneka Industri dan Jasa Provinsi Sumatera Utara tanggal 4 Pebruari 2005 serta ketentuan-ketentuan yang digariskan telah diterbitkan Surat Gubernur Sumatera Utara No. 539/778/EK/I/2005 tanggal 8 Maret 2005 Perihal Persetujuan Prinsip Pengalihan Hak dan Kewajiban Pengelolaan Kerja Sama BOT Aset Pabrik Es Sub Unit Sari Petojo Tebing Tinggi dari PT. Petisah Putra kepada PT. Golden Gate Perdana, dan berdasarkan Akte Kesepakatan Saudara Ngarijan Salim mewakili Direksi PT. Petisah Putra dan Saudara Marihot Nainggolan mewakili Direksi PT. Golden Gate Perdana tanggal 4 Mei 2005 No. 8 diperbuat oleh Diana Nainggolan, SH Notaris di Medan serta Akte Legalisasi Pernyataan No. 1297/LEG/2005 tanggal 4 Mei 2005, No. 1298/LEG/2005 tanggal 4 Mei 2005, No. 1299/LEG/2005 tanggal 4 Mei 2005 dan No. 1300/LEG/2005 tanggal 4 Mei 2005 yang diperbuat oleh Diana Nainggolan, SH Notaris di Medan.”

b. Kecakapan
Sebagaimana diketahui para pihak adalah berbentuk perusahaan. Dengan demikian penentuan orang yang cakap untuk mewakili kedua pihak harus merujuk kepada peraturan perundang – undangan yang mengaturnya. Untuk lebih jelasnya lihat tabel berikut :
Berdasarkan ketentuan tersebut maka orang yang cakap menurut hukum untuk mewakili Perusahaan Daerah Aneka Industri dan Jasa Provinsi Sumatera Utara adalah pimpinan dari badan hukum public tersebut, sedangkan yang cakap untuk mewakili PT. Golden Gate Perdana menurut hukum adalah pengurusnya (direksinya).
Dalam perjanjian Perusahaan Daerah Aneka Industri dan Jasa Provinsi Sumatera Utara dengan PT. Golden Gate Perdana komposisi pihak yang mewakili termuat dalam penyebutan para pihak sebagai berikut :

“Pada hari ini Rabu, tanggal empat bulan Mei tahun dua ribu lima, kami yang bertanda tangan di bawah ini :
1. Drs. M. SITANGGANG :
Alamat Jalan Putri Merak Jingga No. 3 Medan, dalam hal ini bertindak dalam jabatannya selaku Direktur Perusahaan Daerah Aneka Industri dan Jasa yang diangkat berdasarkan Keputusan Gubernur Sumatera Utara No. 539/2765/K/XI/1999, tanggal 3 Oktober 1999, dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama Perusahaan Daerah Aneka Industri dan Jasa Provinsi Sumatera Utara, yang didirikan berdasarkan Peraturan Daerah No. 26 Tahun 1985, dalam melakukan tindakan hukum ini telah mendapat persetujuan dari Gubernur Sumatera Utara selaku Ketua Badan Pengawas dengan Surat No. 539/778/EK/I/2005 tanggal 8 Maret 2005, selanjutnya disebut sebagai PIHAK PERTAMA.
2. MARIHOT NAINGGOLAN :
Alamat Jalan Pukat Banting No. 36 Kelurahan Banten, Kecamatan Medan Tembung Kota Medan, dalam hal ini bertindak dalam jabatannya selaku Direktur PT. Golden Gate Perdana berkedudukan di Medan yang didirikan berdasarkan Akta No. 6 tanggal 25 Juni 2003 diperbuat di hadapan Halim Alrasyid Kanggara, SH Notaris di Medan, di mana Akta Pendirian Perseroan ini telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. C-20650.HT.01.01.TH.2003 tanggal 2 September 2003, dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama PT. Golden Gate Perdana, selanjutnya disebut PIHAK KEDUA.”

Dari pernyataan para pihak tersebut, maka jelas terlihat bahwa syarat kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum mengikatkan diri dalam perjanjian adalah terpenuhi oleh kedua belah pihak. Dan demikian pula dengan persyaratan itikad baik objektif juga terpenuhi oleh para pihak dalam perjanjian.
c. Suatu hal tertentu yang tertentu nilainya
Pernyataan para pihak mengenai objek perjanjian dapat terlihat dari apa yang diatur para pihak dalam Pasal 3 angka (3) perjanjian yang berbunyi sebagai berikut :
“PIHAK KEDUA membangun Gedung baru maksimum berlantai 5 (lima) di atas tanah Ex. Gedung Pabrik Es Sub Unit Sari Petojo Tebing Tinggi Jalan Thamrin No. 48 Tebing Tinggi sebagaimana dimaksud Pasal 1 Perjanjian Kerja Sama ini, dengan nilai investasi sebesar Rp 13.000.000.000,- (tiga belas milyar rupiah) untuk digunakan menjadi Gedung Perkantoran, Pertokoan dan Swalayan.”




d. Suatu sebab yang halal
Pemaknaan sebab yang halal adalah bahwa materi perjanjian tidak boleh bertentangan dengan undang – undang yang bersifat memaksa, ketertiban umum dan kesusilaan. Di mana perjanjian BOT yang dibuat antara Perusahaan Daerah Aneka Industri dan Jasa Provinsi Sumatera Utara dengan PT. Golden Gate Perdana adalah sesuai dengan Undang – Undang Otonomi Daerah yang memberikan wewenang kepada pemerintah daerah untuk melaksanakan kreasi sendiri untuk meningkatkan pendapatan asli daerahnya demi menunjang pembangunan kesejahteraan daerah. Kemudian Undang – Undang PMA memberikan izin kepada pemerintah daerah untuk mengelola investasi di daerahnya. Di samping itu berdasarkan bentuk kerjasama dalam peraturan menteri dalam negeri di tahun 2005 menyebutkan bahwa Kerjasama yang dibolehkan antara pemerintah daerah dengan pihak swasta dapat berupa :
a. Kontrak pelayanan (Service Contract) yang dicirikan dengan tidak ada investasi, terbatas pada operasional dan manajemen, keuntungan kecil, efisiensi terbatas dan cocok dilakukan pada masa krisis.
b. Kontrak pengelolaan (Management Contract), yang dicirikan dengan tidak ada investasi, adanya pengelolaan perusahaan, keuntungan kecil, efisiensi terbatas dan cocok dilakukan pada masa krisis.
c. Kontrak sewa (Lease Contract) yang dicirikan dengan tidak ada investasi, terbatas pada peralatan, keuntungan kecil, efisiensi terbatas dan cocok dilakukan pada masa krisis. 4) Bangun-kelola-alih milik (Built, Operate and Transfer)/Bangun-kelola-miliki-alih milik (Built, Operate, Own and Transfer) yang dicirikan dengan adanya investasi swasta, pembangunan sarana, biaya rendah kualitas tinggi, menguntungkan, efisiensi tinggi, cocok dilakukan pada kondisi ekonomi yang baik.
d. Konsesi (Concession) yang dicirikan dengan adanya investasi swasta, pengelolaan dan keuangan secara bersama, menguntungkan, efisiensi tinggi, cocok dilakukan pada kondisi ekonomi yang baik.
Dengan demikian pembuatan perjanjian BOT antara Perusahaan Daerah Aneka Industri dan Jasa Provinsi Sumatera Utara dengan PT. Golden Gate Perdana adalah tidak bertentangan dengan hukum memaksa.
Namun dewasa ini di dalam perkembangan ilmu hukum yang berkaitan dengan perjanjian di dunia meletakkan ketentuan perjanjian, seperti yang diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata Indonesia tentang syarat sah perjanjian hanya merupakan syarat lahirnya perjanjian, dan pemenuhan terhadapnya tidak secara otomatis menyebabkan suatu perjanjian sah di mata hukum. Hal itu terjadi berkaitan dengan perkembangan hubungan antara hukum privat dan hukum publik sejalan dengan berkembangnya doktrin negara kesejahteraan (welfare state). Di mana pengaturan isi perjanjian tidak semata – mata diberikan kepada para pihak, akan tetapi perlu diawasi oleh pemerintah. Dalam konsep “welfare state” pemerintah bertindak sebagai pengemban kepentingan umum yang menjaga keseimbangan individu dan masyarakat. Di mana dalam hal perkembangan tersebut selain syarat yang dikemukakan dalam KUHPerdata Indonesia tersebut, dewasa ini bukan hanya di Indonesia, tetapi juga secara universal berkembang doktrin “Illegallity contract”, berdasarkan doktrin tersebut perjanjian yang telah memenuhi syarat dasar diuji lagi kesesuaiannya dengan undang – undang yang berlaku umum (statutes) dan kabijakan public (public policy). Adapun yang dimaksud dengan “public policy” menurut David Easton adalah “the authoritative allocation of values for the whole society”, sementara pelaku dari pengalokasian nilai tersebut adalah pemerintah, sebagaimana dikemukakan Dye bahwa public policy adalah “whatever government choose to do or not to do”. Dengan demikian suatu perjanjian dewasa ini harus diuji kesesuainnya dengan nilai – nilai yang berkaitan dengan kepentingan umum (values for the whole society).
Sebagaimana yang terjadi di negara – negara penganut common law, sebagai contoh dapat digambarkan oleh Cheeseman bagaimana perubahan cara pandang demikian seperti yang terjadi di United States of America, di mana hukum perjanjian Amerika bersumber dari common law Inggris. Penggunaan perjanjian pada mulanya dikembangkan pada masa yang lampau. Hukum perjanjian “common law” (the common law of contract) berkembang di Inggris sekitar abad ke – 15. Dan hukum perjanjian Amerika adalah bersumber dari English Common Law. Pada awalnya United States mengadopsi doktrin “laissez – faire” sebagai suatu pendekatan ke arah hukum perjanjian (the law of contracts). Doktrin tersebut berkembang di Inggris sekitar abad ke – 19 melalui yurisprudensi. Di mana inti utama dari teori tersebut adalah kebebasan berperjanjian (freedom of contract). Teori tersebut didasari oleh asumsi bahwa para pihak dalam perjanjian dalam kedudukan yang “seimbang”, di mana para pihak (seperti konsumen, pengusaha kecil, petani dan pedagang) dianggap secara umum bertransaksi secara face to face, dan masing – masing memiliki pengetahuan dan posisi tawar yang sama (equal), sama – sama memliki kesempatan untuk memeriksa barang (good) yang ditransaksikan sebelum perjanjian dilaksanakan. Pasal – pasal dalam perjanjian dianggap merupakan hasil dari negosiasi para pihak dalam perjanjian. Dan oleh karena itu sangat sedikit peraturan pemerintah yang membatasi hak dalam perjanjian (right to contract) tersebut, di mana hukum hanya diperbolehkan untuk campur tangan (interfered) dalam spesifikasi dasar keadilan (fairly specific grounds), seperti misinterpretation dan undue influence.] Teori murni (classical law of contracts) menganggap pasal – pasal dalam perjanjian sebagai peraturan – peraturan objectif (objective rules) yang pada gilirannya dianggap menghasilkan kepastian (certainty) dan prediktabilitas dalam hal pelaksanaan perjanjian (enforcement of contracts). Teori ini terus dianut sampai terjadinya revolusi industri di Amerika. Revolusi industri telah mengubah banyak pandangan yang mendasari teori perjanjian murni (pure contract law). Sebagai contoh sejak revolusi industri perusahaan – perusahaan besar berkembang dan pada gilirannya menguasai sumber – sumber penghasilan yang penting, dengan demikian telah terjadi pergeseran pandangan masyarakat terhadap keseimbangan tradisional dari para pihak (traditional balance of parties) dalam hal posisi tawar (bargaining power), perusahaan – perusahaan besar memiliki posisi tawar yang lebih kuat. Mata rantai distribusi barang (the chain of distribution goods) juga turut berubah sejak (1) pembeli (buyers) tidak lagi bertransaksi secara face to face dengan penjual (sellers), dan (2) tidak selalu ada kesempatan untuk menginspeksi barang sebelum penjualan. Pada akhirnya penjual (sellers) mulai menggunakan perjanjian – perjanjian baku (form contracts) dalam menawarkan barangnya kepada pembeli (buyers) dalam basis “take it or leave it”. Mayoritas perjanjian di Amerika kemudian mengarah kepada perjanjian yang dibakukan. Seperti misalnya perjanjian automobile, perjanjian hipotik (mortgage), perjanjian penjualan untuk barang – barang konsumsi (sales contracts for consumer goods), dsb. Berlatarbelakang perkembangan tersebut, baik pemerintah federal ataupun pemerintahan pusat menetapkan beberapa undang – undang (statutes) yang ditujukan untuk melindungi para konsumen, kreditur dan pihak lainnya dari perjanjian – perjanjian yang tidak seimbang (unfair contracts). Selanjutnya, pengadilan juga mulai mengembangkan pemikiran untuk menghindari memberikan “legal effect” kepada perjanjian – perjanjian yang menindas (oppressive) atau perjanjian – perjanjian lain yang tidak adil (unjust). Pemahaman baru tersebut disebut dengan “modern law of contracts”, yang pada intinya hak untuk menentukan isi perjanjian secara mandiri oleh para pihak dibatasi oleh peraturan pemerintah yang substansial (substansial government regulation). Selanjutnya menurut Sir Henry Maine, pergerakan yang demikian seirama dengan berkembangnya prinsip standarisasi hubungan manusia.
Hal demikian juga terjadi di Inggris tempat di mana common law berakar, sebagaimana digambarkan Treitel berikut :
“Important inroads on the principle of freedom of contract have been made by “legislation” passed to redress some real or supposed “imbalance” of bargaining power. The contents of many contracts are now regulated in some detail by legislation.
…… Under other statutes, terms are compulsorily implied into contracts and cannot be excluded by contrary agreement; while the validity of standard form contracts is subject to legislative restrictions, especially in contracts between a commercial suppliers of goods and services and consumer. In all these cases the main relationship between the parties is still based on “agreement”, but many of the obligations arising out of it are imposed or regulated by law.”

Demikianlah beberapa perkembangan dalam kualifikasi sahnya suatu perjanjian. Dengan demikian perjanjian antara Perusahaan Daerah Aneka Industri dan Jasa Provinsi Sumatera Utara dengan PT. Golden Gate Perdana untuk dinyatakan sah dan dapat berdampak hukum bagi para pihak harus tidak bertentangan dengan hukum memaksa yang terkait dengan kepentingan umum atau kebijakan pemerintah yang berkaitan dengan kepentingan umum. Secara teoritis dan umum, dalam kaitannya dengan investasi, ada beberapa hal yang berkaitan dengan kepentingan umum yang harus terjaga muatannya dalam sustu perjanjian investasi, yaitu berkaitan dengan prinsip pembangunan berkelanjutan (sustainable development), perlindungan terhadap lingkungan hidup (incorporating evviromental protection), pengembangan ekonomi nasional (economic development), penurunan angka kemiskinan (poverty reduction), dan pengembangan kualitas sumber daya manusia (human capital development).Karena bagaimanapun juga tujuan dasar dari dibukanya kesempatan investasi oleh pemerintah adalah untuk membantu proses pensejahteraan rakyat. Sebagaimana tujuan demikian juga termuat dalam perjanjian antara Perusahaan Daerah Aneka Industri dan Jasa Provinsi Sumatera Utara dengan PT. Golden Gate Perdana, yaitu dalam pasal 2 perjanjian yang berbunyi sebagai berikut :
”Pasal 2
Bentuk dan Tujuan Kerja Sama
1. Bentuk Kerja Sama adalah Build Operate and Transfer (BOT) dengan Profit Sharing atau pembagian keuntungan.
2. Meningkatkan pendapatan Perusahaan Daerah Aneka Industri dan Jasa Provinsi Sumatera Utara guna menunjang Pendapatan Asli Daerah.
3. Mewujudkan pembangunan kota sesuai dengan rencana pembangunan suatu daerah, khususnya Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) dan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) dalam hal ini RUTRK dan RDTRK Kota Tebing Tinggi.
4. Memperluas lapangan kerja.”